Thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là các dự án đất nền tại các tỉnh xa TP.HCM, từng chứng kiến những cơn sốt đất do môi giới “đẩy sóng”. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư mới (F0), đã rơi vào tình cảnh thua lỗ hoặc “ôm bom” vì thiếu kinh nghiệm và kỳ vọng lợi nhuận không thực tế. “Chủ đầu tư, môi giới bán xong 20-30 lô rồi rút đi, giờ muốn bán lại không ai mua”, một nhà đầu tư đất nền chia sẻ nỗi niềm.
Thực trạng thị trường đất nền tỉnh xa
Nhiều dự án đất nền tại các tỉnh như Bình Phước, Đắk Lắk, hay Lâm Đồng được quảng bá rầm rộ với hình ảnh khu đô thị hiện đại, đầy đủ tiện ích và đông đúc cư dân. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm, không ít dự án vẫn chỉ là “những mảnh đất trống”, không có cư dân sinh sống, không có tiện ích như cam kết. Giá đất hầu như không tăng, hoặc chỉ tăng nhẹ, khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi muốn bán lại sản phẩm.
Chị H., một nhà đầu tư tại Bình Phước, là một ví dụ điển hình. Năm 2017, chị mua 2 lô đất nền 90m² với giá 800 triệu đồng/lô. Sau nhiều lần rao bán, đến cuối năm 2024, chị mới bán được với tổng mức chênh 300 triệu đồng cho cả 2 lô, tức tăng chưa đến 10% sau gần 8 năm. Chị H. chia sẻ: “Thời điểm nóng sốt, môi giới vào bán đất tỉnh theo mùa vụ. Sau khi bán xong, họ rút khỏi thị trường, khiến tôi khó khăn tìm môi giới để gửi bán lại sản phẩm. Mãi sau này, tôi liên hệ được vài môi giới địa phương mới bán được.”
Thực tế, nhiều dự án phân lô sau khi bán được vài chục lô, chủ đầu tư hoặc môi giới “biến mất”, để lại nhà đầu tư với những lô đất khó thanh khoản. Dân địa phương, vốn đã sở hữu đất sẵn, không mặn mà với các dự án này. Hơn nữa, khi khu đô thị thiếu tiện ích như trường học, siêu thị hay khu vui chơi, việc thu hút người mua ở thực gần như bất khả thi.
Bốn sai lầm chết người của nhà đầu tư đất nền
Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kỳ cựu tại TP.HCM, chỉ ra rằng không ít nhà đầu tư F0 thua lỗ vì vốn ít, thiếu kinh nghiệm và kỳ vọng lời lớn. Ông nhấn mạnh: “Vốn ít, kinh nghiệm chưa có nhưng muốn lời gấp đôi, gấp ba trong 1-2 năm, điều này rất khó xảy ra.” Ông Kiên liệt kê bốn sai lầm phổ biến và cách tránh:
-
Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO): Nhiều nhà đầu tư mới dễ bị chi phối bởi những câu chuyện “lời khủng” từ môi giới. Họ lao vào mua đất mà không tìm hiểu kỹ pháp lý, vị trí hay tiềm năng thực tế. Giải pháp: Bình tĩnh, kiểm tra thông tin từ nguồn chính thức, không để cảm xúc lấn át lý trí.
-
Mua bất động sản theo tin đồn: Các tin đồn về quy hoạch, sân bay, hay hạ tầng “trên giấy” đã khiến nhiều nhà đầu tư “ôm bom” suốt nhiều năm, không thể bán ra. Giải pháp: Chỉ tin vào quy hoạch được công bố chính thức từ cơ quan nhà nước, không chạy theo lời môi giới hay tin đồn.
-
Mua đất không có nhu cầu sử dụng cuối: Nhiều người mua đất chỉ vì giá rẻ, vừa túi tiền, mà không biết đất nằm ở đâu hay có giá trị sử dụng gì. Ông Kiên dẫn chứng: “Thời điểm 2020-2021, nhiều người mua đất Đắk Lắk với giá 200-300 triệu nhưng chưa từng tới khu đất đó. Khi muốn bán, không ai mua vì đất không có giá trị sử dụng, chỉ ngồi chờ thời hy vọng tăng giá.” Giải pháp: Chọn đất ở khu vực quen thuộc, như quê nhà, để có thể làm nhà ở hoặc dễ bán lại.
-
Mua đất ở khu vực quá xa xôi: Đất nền cách xa trung tâm hành chính xã/phường quá 2 km hoặc khu công nghiệp quá 10 km thường khó tăng giá do thiếu dân cư và tiện ích. Giải pháp: Ưu tiên các khu vực có hạ tầng tốt, gần dân cư hiện hữu và tiện ích đầy đủ để đảm bảo thanh khoản.
Lời khuyên cho nhà đầu tư
Ông Kiên nhấn mạnh: “Mua đất tỉnh xa thì chọn chỗ hiểu rõ, chẳng hạn đất ở quê nhà; ít nhất sau này có thể làm nhà ở, hoặc bán cho người khác làm nhà.” Ngoài ra, nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, và hạ tầng đồng bộ. Tránh mua đất chỉ vì giá rẻ mà bỏ qua yếu tố vị trí, tiện ích, và nhu cầu thực tế của thị trường.
Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều cơ hội, nhưng sự thận trọng và kiến thức là chìa khóa để tránh những cái bẫy như “môi giới đẩy sóng rồi rút đi”. Hãy đầu tư thông minh, tìm hiểu kỹ lưỡng, và ưu tiên các dự án có tiềm năng phát triển bền vững.
Liên hệ với các chuyên gia bất động sản uy tín hoặc cơ quan chức năng để được tư vấn chi tiết trước khi xuống tiền. Đừng để giấc mơ “lời khủng” biến thành nỗi tiếc nuối kéo dài nhiều năm!
