(Thành Công Land) – Quỹ đất nội đô khan hiếm, chi phí phát triển dự án tăng cao, giá nhà không ngừng leo thang và đặc biệt là hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính… đang thúc đẩy dòng tiền đầu tư hướng đến các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… để tìm kiếm cơ hội.
Nguồn cung căn hộ TP.HCM tập trung phân khúc cao cấp
Giá chung cư tại TP.HCM đạt mức kỷ lục trong năm 2024, trung bình 91 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế phí), tăng 36% theo quý và 33% theo năm, theo Savills. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, giá từ 75-450 triệu đồng/m2. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết toàn bộ căn hộ mở bán quý IV/2024 đều thuộc phân khúc này.
Căn hộ giá vừa túi tiền (dưới 3 tỷ đồng) gần như biến mất, đặc biệt phân khúc dưới 2 tỷ đồng không còn từ năm 2023. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu Savills TP.HCM, lý giải quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển dự án tăng cao buộc chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận. Người mua nhà giá rẻ phải tìm đến các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nơi giá căn hộ chỉ 30-40 triệu đồng/m2.
Dòng tiền đầu tư đổ về vùng ven
Nhu cầu dịch chuyển đã thúc đẩy giao dịch căn hộ tại các tỉnh lân cận tăng mạnh, đặc biệt Bình Dương ghi nhận mức tăng hơn 200% trong năm qua. Giá nhà đất vùng ven cũng tăng nhanh nhờ hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính và hạ tầng giao thông phát triển.
Nhiều chủ đầu tư lớn nắm bắt xu hướng này:
-
Bình Dương: An Gia Group ra mắt 3.000 căn hộ The Gió Riverside; Kim Oanh Group khởi công K-Home New City (26 ha, hơn 3.300 căn); Phát Đạt triển khai Thuận An 1 (2.604 căn) và Thuận An 2 (3.270 căn).
-
Long An: Vingroup khởi công Vinhomes Green City (197 ha, hơn 1 tỷ USD); An Huy triển khai Khu đô thị An Huy (120 ha, 3.800 tỷ đồng). Vingroup cũng xúc tiến các dự án lớn khác tại Cần Giuộc và Đức Hòa.
Các “ông lớn” như BIM Group, Phú Mỹ Hưng, Ecopark cũng đang nghiên cứu đầu tư tại Long An.
Xu hướng “ly tâm” ngày càng rõ nét
Các chuyên gia nhận định xu hướng đầu tư ra vùng ven sẽ tiếp tục mạnh mẽ, chịu tác động từ quy hoạch, hạ tầng và sáp nhập hành chính. Ông Đào Quốc Việt, Ban quản trị Cộng đồng Review bất động sản, cho rằng sáp nhập tạo kỳ vọng tăng giá, thu hút nhà đầu tư từ khắp nơi. Bình Dương ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dự án đạt 80-90% đầu năm 2025, đặc biệt từ nhà đầu tư miền Bắc.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đánh giá vùng ven là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án đa dạng quy mô. Các doanh nghiệp lớn xây dựng khu đô thị lớn, trong khi doanh nghiệp nhỏ tích lũy quỹ đất sạch để tận dụng giá đất còn thấp và tiềm năng tăng trưởng.
Lưu ý cho nhà đầu tư
Ông Đính khuyên nhà đầu tư nghiên cứu kỹ pháp lý, quy hoạch và quyền sử dụng đất để tránh rủi ro. Ông Việt cảnh báo không phải dự án nào cũng tăng giá nhờ sáp nhập. Nhà đầu tư cần tránh chạy theo “cơn sốt ảo” và tập trung vào các yếu tố như vị trí, chất lượng dự án, pháp lý và thanh khoản.
Ví dụ, đất nền gần khu công nghiệp có biên lợi nhuận cao nhưng thanh khoản dễ sụt giảm. Trong khi đó, căn hộ tầm trung tại đô thị vệ tinh có nhu cầu ở thực cao, đảm bảo sức mua ổn định hơn.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn, nhưng đòi hỏi sự cẩn trọng và chiến lược rõ ràng.
